תובנות אישיות מהשקעה בנדל"ן
מאת ניר כאהן
אחת המטרות שהצבתי לעצמי כשהקמתי את קרן 35 – Yazamnoo, הינה לחלוק עם המשקיעים את הניסיון המצטבר והתובנות האישיות הנובעות מההשקעות המשפחתיות הפרטיות שלי בפרויקטים של נדל"ן למגורים בקנדה ובארה"ב.
המטרה הינה להאיר את עיניי המשקיעים, לעורר דיון ומחשבה על האופן בו אנו בונים תיק השקעות בנדל"ן, בחינה נכונה של השקעות, מה לצפות ובעיקר לפשט ולהבין את התהליך של השקעה בפרויקט נדל"ן.
לאחרונה מתגבשת אצלי התובנה שהתפישה המקובלת בקרב משקיעים (גם עליי) של בחינת התשואה הצפויה בפרויקט כקריטריון מוביל בהחלטה האם להשקיע בפרויקט או לא הינה שגויה. כמובן שכולנו כמשקיעים רוצים להרוויח כמה שיותר ולקבל את התשואה המירבית וחשוב לזכור שגם השותפים בהשקעה: היזמים, חברות הבניה והחברה המארגנת מעוניינים בכך. יחד עם זאת, היום שאני מבין את הדרך, את המורכבות של ניהול פרויקט נדל"ן ואת מגוון העיכובים האפשריים שפרויקט נדל"ן צפוי לעבור בכדי לממש את התשואה הצפויה, נגלה אותו קריטריון נוסף אשר בעיני אף יותר משמעותי וקריטי בבחירת ההשקעה מאשר התשואה.
לאחרונה נחשפנו בעיתונות הכלכלית לחברות מארגנות שנכשלו בבחירת היזם המוביל של הפרויקט. יזם קטן / בינוני התגלה כלא אמין או ככזה שאין ביכולתו הכלכלית, בהעדר כיסים עמוקים, בשעת משבר להציל את ההשקעה. חברה מארגנת שאינה מקומית שאין לה את הניסיון ומארג הקשרים המתבקש להחלפת חברה קבלנית יזמית של הפרויקט, כל אלה הובילו לכך שבפרויקטים אלה מרבית כספי המשקיעים עפ"י הדיווחים לא יוחזרו.
פרויקט נדל"ן מטבעו הינו פרויקט שנמשך לאורך מספר שנים ומשכך נתון להשפעות ושינויים אובייקטיביים ובלתי צפויים. כמובן שכל עיכוב שמאריך את משך הפרויקט מסכן את התשואה השנתית הצפויה ובמקביל, ולא פחות חשוב – מאתגר את היכולת של היזם המוביל בפרויקט לשאת את נטל הדחייה, שמשמעותה לעיתים בהוצאות ובעלויות כספיות משמעותיות נוספות (בעיקר ריביות). שינויים בלתי צפויים ועיכובים יכולים לנבוע מבעיות אובייקטיביות שאינן קשורות כלל לחברה המארגנת לדוגמה: עיכוב באישור של ועדה עירונית לבקשה של חברת הפרויקט, עלייה או ירידה בריביות הבנקאיות על משכנתאות, שינוי בקריטריונים לקבלת משכנתא (שהקפיא את השוק בקנדה למספר חודשים), שינוי במדיניות ממשלה ובאג'נדה בעד ונגד פיתוח ובניה, עיכובים לא מתוכננים של בעלי מקצוע וקבלני משנה בפרויקט ועיכובים מאולצים של היזם והחברה המארגנת עקב תנאי שוק שאינם אופטימליים לתחילת בנייה ו/או למכירת היחידות ועוד. פרויקט נדל"ן כמוהו כפאזל של 100 חלקים שכול הזמן זזים ותפקידה של החברה המארגנת בשיתוף עם היזם לנהל עבורנו המשקיעים המוגבלים את אותן תנודות לא מתוכננות כדי לצלוח את הפרויקט בשלום.
כעת אשוב לתובנה המתגבשת אצלי לאחרונה בבואי לבחון האם להשקיע בפרויקט כלשהו ולפיה בחירת היזם המוביל את הפרויקט, בעיניי היום, אף יותר חשובה מצפי התשואה בפרויקט. יזם "שצריך" את ההון של המשקיעים ("השלמת הון") על מנת לממש את הפרויקט הינו יזם שסביר שבשעת מצוקה בפרויקט לא יוכל להציל את הפרויקט מאחר וככל הנראה לא יהיו בידיו האמצעים ו/או הכיסים העמוקים להכניס את היד לכיס לכסות את ההוצאות והריביות הנובעות מהצורך בהארכת הלוואות שונות עקב עיכובים אפשריים בפרויקט ולסיים את הפרויקט. ולכן השאלה החשובה ביותר לטעמי, שעל משקיע לשאול את עצמו בבואו לבחון מה רמת הסיכון של הקרן המושקעת ו/או הכדאיות להשקיע בפרויקט נדל"ן, הינה מי היזם השותף? זהו הקריטריון הראשון במעלה שמשקיע צריך להתייחס אליו – הניסיון, החוזק הפיננסי ו"עומק הכיס" של היזם השותף בפרויקט.
כשאני משקיע עם גרייברוק ועם שותפיה הקבועים אני יודע שמדובר אך ורק בחברות יזמיות מובילות וגדולות בעלות ניסיון רב וכיסים עמוקים, אני סמוך ובטוח שמטרתם הינה להשיג את התשואה הגבוהה ביותר האפשרית בפרויקט. מכיוון שהאינטרסים שלי כשותף / משקיע זהים ועולים בקנה אחד עם היזמים ברור שברמת העניין התשואה הצפויה היא רלוונטית אך ברמה הפרקטית חוזקו של השותף היזם חשובה לי יותר.
הניסיון לימד אותי לא להתרגש בקבלת הדיווחים התקופתיים מהשינויים הצפויים בתשואת הפרויקט כי הדיווחים נכונים לנקודת הזמן של הדיווח ועשויים להשתנות לאורך חיי הפרויקט זאת ועוד גם אם בהשקעה מסוימת אקבל רק את הקרן שהשקעתי ומנגד בהשקעה אחרת אקבל תשואה שנתית יוצאת דופן, כל עוד אני מושקע במנעד רחב של פרויקטים אני מאמין ביכולות ובניסיון של גרייברוק ושל שותפיה שממוצע התשואות שלי בתיק ההשקעות בנדל"ן יהיה מספק ומעבר לזה. כשאני משקיע עם גרייברוק ועם השותפים הגדולים והחזקים עמם היא נקשרת אני מבין שהתשואה שהושגה בפרויקט ספציפי הינה התשואה המקסימלית האפשרית באותו פרויקט ואם זה מספיק טוב לשותפים כמו: בנק מונטריאול, פרסט קפיטל, טריביוט קומיונטיס ולגרייברוק זה כנראה אמור להיות מספיק טוב גם בשבילי.
